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赣州市章贡区人民政府办公室关于印发赣州市中心城区沙河大道快速路项目国有土地上房屋征收补偿方案的通知

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各镇人民政府、街道办事处,区政府有关部门,驻区、区属有关单位:

《赣州市中心城区沙河大道快速路项目国有土地上房屋征收补偿方案》已经区政府研究同意,现印发给你们,请认真组织实施。

    

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赣州中心城区沙河大道快速路项目

土地上房屋征收补偿方案

顺利实施赣州中心城区沙河大道快速路项目国有土地上房屋征收与补偿工作,切实维护被征收人合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定,结合项目实际,制定本方案

一、房屋征收与补偿原则

赣州市中心城区沙河大道快速路项目房屋征收与补偿,遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

二、房屋征收范围

赣州市中心城区沙河大道快速路项目房屋征收范围详见房屋征收范围公告中的征收范围红线图,最终以房屋征收决定公告的征收范围红线图为准。

三、房屋征收实施单位

赣州市章贡区人民政府为赣州市中心城区沙河大道快速路项目房屋征收主体;赣州市章贡区人民政府土地房屋征收办公室为本项目房屋征收部门,负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作;房屋征收部门委托沙河镇人民政府作为房屋征收实施单位,承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。

四、签约期限、地点及搬迁

项目房屋征收补偿签约期限不少于30日,具体期限在发布房屋征收决定公告时依法予以确定。房屋征收补偿签约地点在发布房屋征收决定公告时予以确定

房屋搬迁期限不少于15天,具体时间在房屋征收补偿协议中约定或房屋征收补偿决定中确定

五、被征收房屋类型

1.私有住宅房屋,是指自然人、集体或民营企业所有的国有住宅用地上建设的房屋。

    2.店面房屋,是指在国有商服用地上建设的房屋。

    3.住改非房屋,是指在国有住宅用地上建设,实际用途改变为营业性用途的房屋。

    4.生产性企业房屋,是指在国有工业用地上建设的房屋,包括厂房、办公用房、宿舍、配套用房等。

    5.附属房、附属设施、临时建筑。

六、未依法登记建筑的认定和处理

1.未依法登记的建筑,由住建区住房保障安置服务中心自然资源局章贡分局所在街道(镇)共同调查认定,对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑,予以补偿。

2.未依法登记的建筑有下列情形之一的,认定为合法建筑:

1)纳入城市规划区前在合法取得的国有土地上建造竣工的未经登记的建筑;

2)已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造竣工、但尚未办理房屋登记的建筑;

3)在合法取得的国有土地上建造竣工的,且符合建造时规划条件的建筑。

3.未依法登记的建筑有下列情形之一的,认定为违法建筑:

1)非法占用国有土地建造的建筑;

2)不符合建造时规划条件的建筑;

3)房屋征收范围公告发布后抢建的建筑;

4)其他依法应当认定为违法建筑的情形。

七、被征收房屋建筑面积和用途的认定

1.被征收房屋建筑面积和用途,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿记载的确有错误外,以房屋登记簿记载的为准。

2.未依法登记的建筑,建筑面积由房屋征收部门安排测绘机构统一测绘确定。

被征收房屋建筑面积严格按照《房产测量规范》(GB/T17986-2000)、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔200274号)等规定执行。

3.被征收人将证载用途为住宅的房屋,实际用途改变为营业性用途的,同时满足以下条件,可以将被征收房屋临街道第一层第一自然间认定为住改非房屋:

1)被征收房屋必须是合法住宅房屋;

2)办理了营业执照,营业执照载明的营业场所为被征收房屋,且征收前一直在正常经营;

3)在发布房屋征收范围公告前连续3年实际用途改变为经营性用途的,直接用于商业活动,且不包括仓储、厂房等。

八、征收补偿、补助及奖励

(一)私有住宅房屋征收补偿、补助及奖励

私有住宅房屋产权人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

1.被征收人选择货币补偿的,具体补偿、补助和奖励包括:

1)被征收房屋价值的补偿。对私有住宅房屋产权人按房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。

被征收住宅房屋面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的,按照36平方米建筑面积结算。

2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。搬迁补偿费按被征收住宅房屋面积5/平方米的标准给予被征收人补偿,不足1500/户的补足至1500/户。

临时安置补偿费按被征收住宅房屋8/平方米月的标准给予被征收人一次性三个月临时安置补偿费,临时安置补偿费不足1200/户每月的补足至1200/户每月。

3)补助及奖励。

①购房补助:凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房,按所在地段的住宅货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的20%给予被征收人购房补助;

②搬迁奖励:凡在协议签订通告规定期限内第一阶段完成协议签订并搬迁交房,按所在地段的住宅货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的20%予以奖励;第二阶段完成协议签订并搬迁交房,按所在地段的住宅货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的15%予以奖励;第三阶段完成协议签订并搬迁交房,按所在地段的住宅货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的10%予以奖励。超过期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算,凭搬迁交房验收单发放。

2.被征收人选择房屋产权调换的,具体补偿、补助和奖励包括:

1)产权调换房屋。被征收人选择房屋产权调换的,赣州市章贡区人民政府在红旗大道首府、文明大道东延、红旗大道东延小区提供普通住宅房屋用于产权调换,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。产权调换房屋实行“谁先签约,谁先选房”的原则,由被征收人根据被征收面积与实际安置面积最接近值选择安置房屋的原则,以协议签订序号先后顺序选房。产权调换房屋实行期房相对集中安置安置。

被征收房屋和产权调换房屋等面积调换部分,对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的,由房屋征收部门向被征收人支付结算差价;对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的,由被征收人向房屋征收部门支付结算差价。被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值,由依法选定的房地产价格评估机构评估确定。

征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的,安置时补齐36平方米,不结算差价;安置时超出36平方米的部分实行阶梯式价格,其中3650平方米的部分按3500/平方米由被征收人向房屋征收部门结算,超出50平方米的部分按房屋交付时同地段普通商品房市场价格由被征收人向房屋征收部门结算。

在产权调换中,因户型差异,提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%(含10%,不超过20平方米)以内的部分,按3500/平方米由被征收人向征收部门结算,超出10%(或20平方米)以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格由被征收人向房屋征收部门结算,市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

2)装饰装修补偿。对被征收住宅房屋装饰装修的补偿,按不高于300/平方米的标准与当事人协商确定;协商不成的,可以委托依法选定的房地产价格评估机构评估确定。

3)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。搬迁补偿费按被征收住宅房屋面积10/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿,搬迁补偿费不足3000/户的补足至3000/户。

临时安置补偿费按被征收住宅房屋面积8/平方米月的标准给予补偿,不足1200/户每月的补足至1200/户每月。临时安置补偿费自被征收人搬迁交房之日起至产权调换房交付后三个月止。产权调换房屋交付期限不超过36个月,因房屋征收部门的责任到期未交付的,自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费,不足1200/户每月的补足至1200/户每月;逾期超过12个月的,从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费,不足1600/户每月的补足至1600/户每月。

4)补助及奖励

①差价奖励:凡在签约期限内完成协议签订并在搬迁期限内搬迁交房的,被征收房屋与产权调换房屋等面积调换部分,对被征收房屋价值低于产权调换房屋价值的,差价部分作为征收部门对被征收人的奖励,予以免交。在签约期限内未完成协议签订的,或者在搬迁期限内未完成搬迁的,差价部分不予奖励,由被征收人向征收部门结算。

②房屋结构补助:凡在签约期限内完成协议签订并在搬迁期限内搬迁交房的,依据被征收住宅房屋面积,按框架结构100/平方米、砖混结构60/平方米、砖木结构20/平方米、土木结构10/平方米标准,给予被征收人房屋结构补助。

③时限进度奖:凡在协议签订通告规定期限内第一阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收主房面积奖励300/平方米;第二阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收主房面积奖励260/平方米;第三阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收主房面积奖励220/平方米。超过规定期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算,凭搬迁交房验收单发放。

()私有店面及住改非房屋征收

1.证载为店面的征收

征收房屋产权证载明为店面(商业)用途的房屋(证载用途为商住的,店面面积以临街道第一层第一自然间面积为限,房屋产权证标注明确的以证载为准),产权人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

(1)货币补偿

①被征收房屋价值的补偿:对私有店面产权人按被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。产权人可以选择按店面所在地段的货币补偿基准价格进行补偿,也可以选择由依法选定的房地产价格评估机构对其被征收房屋价值进行评估并补偿。

②购房补助:在规定搬迁期限内完成搬迁交房的,按所在地段的店面货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的10%给予被征收人购房补助。

③搬迁奖励:凡在协议签订通告规定期限内第一阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收店面面积奖励300/平方米;第二阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收店面面积奖励260/平方米;第三阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收店面面积奖励220/平方米。超过规定期限的不予奖励。

(2)房屋产权调换:

①被征收房屋价值的补偿:被征收人选择房屋产权调换的,赣州市章贡区人民政府提供普通店面(商业)房屋用于产权调换,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。产权调换房屋实行“谁先签约,谁先选房”的原则,由被征收人根据被征收面积与实际安置面积最接近值选择安置店面的原则,以协议签订序号先后顺序选房

②装饰装修补偿、房屋结构补助、时限进度奖按照本方案私有住宅房屋产权调换方式中相关标准执行。

2.住改非房屋的征收

(1)房屋权属登记为住宅,实际用途改变为营业性用途的房屋,必须同时满足以下条件,方可认定临街道第一层第一自然间房屋为住改非房屋:

①有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续,且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋;

②已办理税务登记并具有税负核定凭证;

③被征收房屋在本方案公布实施前连续三年直接用于商业活动(但不包括仓储、厂房等),且在征收前一直正常经营的。

(2)征收住改非房屋,产权人可以选择货币补偿,也可以选择按房屋产权调换。

①货币补偿

被征收房屋价值的补偿:对住改非房屋产权人按被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。产权人可以选择按店面所在地段的货币补偿基准价格确定的被征收房屋价值或依法选定的房地产价格评估机构评估确定的类似店面房屋价值的80%进行补偿。

购房补助:在规定搬迁期限内完成搬迁交房的,按照所在地段的店面货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的10%给予被征收人购房补助。

搬迁奖励:凡在协议签订通告规定期限内第一阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收住改非房屋面积奖励300/平方米;第二阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收住改非房屋面积奖励260/平方米;第三阶段签订协议并搬迁交房,对被征收人按被征收住改非房屋面积奖励220/平方米。超过规定期限的不予奖励。

②房屋产权调换

按照本方案私有住宅征收中房屋产权调换方式相关规定执行,但不给予因征收房屋造成的临时安置的补偿,给予停产停业损失的补偿。

3.因征收房屋造成的搬迁的补偿

店面和住改非房屋搬迁补偿参照私有住宅搬迁补偿标准执行。

4.因征收房屋造成的停产停业损失补偿

店面和住改非房屋按以下标准给予停产停业损失补偿。

1)补偿标准:由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人根据相关法律规定协商确定,协商确定的停产停业损失每月补偿标准不得超过按所在地段的货币补偿基准价确定的被征收房屋价值的5‰;协商不成的,委托依法选定的评估机构评估确定。

(2)补偿期限:选择货币补偿的,一次性补偿停产停业损失6个月;选择房屋产权调换的,自被征收房屋搬迁之日起至产权调换房屋交付之日止。

)生产性企业房屋的征收补偿

征收非公有制生产性企业房屋,按《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》相关规定执行。被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等,由依法选定的评估公司评估确定。

(四)附属设施(附着物)、临时建筑征收补偿

1.房屋征收涉及附属设施(附着物)的,按附件1、附件2给予补偿。

    2.临时建筑的征收,未超过批准期限的临时建筑,按照附属房标准(见附件1)给予货币补偿;超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

    3.对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收,经产权单位或行业主管部门批准的,按附属房征收补偿标准给予货币补偿;未经产权单位或行业主管部门批准的,不予补偿。

九、保障性房屋安置

国有土地上房屋征收后的住房保障,按《赣州市中心城区国有土地上房屋征收住房保障办法》(赣市府办发〔2011201号)文件执行。

凡在廉租房、公租房安置的安置对象,应与市公房管理部门签订相应承租合同,并按赣州市中心城区公房或保障性住房现行租金相应标准交纳房屋租金。

违法建筑处理

1.经认定为违法建筑的,被征收人在规定的签约期限内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的,按重置成本价格给予补偿。否则,由有关部门依法作出责令限期拆除违法建筑决定书,并依法拆除,不予任何补偿或补助。

2.对拒不停止违法建设的,由有关部门依法作出责令停止建设通知书;通知送达后仍不停止的,依法查封施工现场;破坏已查封施工现场的,移交公安机关依法处理。

3.对阻挠和破坏房屋征收、妨碍房屋征收工作人员依法执行公务的,移交公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

4.对恶意投资抢建房屋骗取补偿安置款的,一经举报,移交公安机关核侦查属实后予以严厉打击,追缴补偿款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

一、房屋征收评估机构选定办法

房地产价格评估机构、资产评估机构选定办法,按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔201177)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省人民政府令214号)等相关法律、法规的规定执行。

二、保障与监督

1.政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2.取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

3.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

4.纪检监察机关设立举报电话(123880797-8199211)、信访举报电子邮箱(zgqjwjb@163.com)及网络投诉平台(http://www.zgjjjc.gov.cn),负责接受房屋征收过程中的违纪、违法举报投诉,对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

5.审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

6.被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,有权根据《国有土地上房屋征收评估办法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等规定,在规定期限内申请复核、鉴定。

7.评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告,由相关部门依照国家规定依法予以行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

8.被征收人拒绝配合被征收房屋测绘、评估的,房屋征收部门有权在公证机构现场公证下,依法开展测绘、评估工作;被征收人拒绝配合提交资料的,以房屋征收部门调查为准。

9.被征收人在签约期限内达不成补偿协议或者房屋产权人不明确的,由房屋征收部门报请章贡区人民政府依法作出房屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内公告;被征收人未在协议约定期限内或补偿决定规定期限内腾空弃房的,由政府依申请人民法院强制执行。

十三、其他事项

1.对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定,以房屋所有权证标注为准;房屋所有权证未标注的,以原始档案记载、产籍资料标注为准。

2.被征收房屋因转让、继承、赠予等原因造成多人共有,仍按一户认定。

3.本方案中“协议签订序号”,指按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号,如被征收人在规定时间内完成搬迁交房,凭协议签订序号和搬迁交房验收单,换发选房序号;在规定时间内未完成搬迁交房的,所发放的协议签订序号自行作废,所对应的选房序号空缺,并在末位顺延。

4.房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回;凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收实施单位处置。

5.被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的,将按损失的价值扣除被征收人的补助金。

6.实行产权调换的,等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担,超出被征收住宅面积部分,由被征收人承担。

7.产权调换房屋建筑面积按《房屋测量规范》(GB/T 17986.12000)、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔200274号)执行,产权调换房屋建筑面积含公摊面积。

8.征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读,教育主管部门应无条件办理学生学籍转接手续,学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

9.本方案自印发之日起施行。

    附件:1.附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准

    2.果树、茶树等青苗费补偿标准


附件1

附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准

序号

项目名称

单位

补偿标准(元)

1

附属房

(含临时建筑)

平方米

480

砖混结构。

380

砖木结构。

310

土木结构。

2

钢构棚

平方米

100

3

简易棚

平方米

75

4

室外水池

立方米

60

5

手压井

800

废弃的不予补偿。

6

立方米

50

7

公用水井

5000

8

化粪池

立方米

100

有格子有盖板。

9

砖围墙

平方米

70

10

土围墙

平方米

45

11

水泥坪

平方米

50

12

三合土坪

平方米

30

13

护坡(堡坎)

立方米

160

按砌体体积计算。

14

158

迁移。

15

有线电视

180

迁移。

16

太阳能热水器

300

迁移。

17

空调、电(天燃气)热水器

200

迁移。

18

天燃气

2400

货币补偿。

19

照明电

800

货币补偿。

20

自来水

1200

货币补偿。

21

沼气池

2500

22

100-300

有瓷板300元;无瓷板200元;其它100元。

23

水泥电杆

1000

10米以上。

24

水泥电杆

800

8-10米。

25

水泥电杆

600

8米以下。


附件2       

果树、茶树等青苗费补偿标准

      树龄      

金额(元)

品种

单位

1-3年

4-7年

8-12年

13-20年

21年以上

30年以下

31年

以上

沙田柚、脐橙

3—10

15—30

36—90

120—150

150—50

10

普通柚

2—5

7—14

17—40

50—75

75—30

10

甜橙

2—9

14—25

36—70

80—125

125—40

10

柑桔

3—10

14—30

36—90

120—150

150-50

10

金柑

3—9

15—25

30—60

70—100

100-40

10

2—4

6—17

22—34

46—73

100

10

广桃

2—4

5—13

18—27

32—45

40元以下

5

李、梅

2—4

5—13

18—32

36—45

40元以下

5

枇杷

2—9

11—23

27—45

50—64

64元以下

5

葡萄

12—9

11—34

37—55

58—73

73元以下

5

2—9

11—19

27—55

60—90

90元以下

5

2—5

8—10

14—18

22—33

33元以下

5

石榴

2—5

7—10

14—18

22—33

33元以下

5

板栗

2—5

7—10

14—18

22—33

33元以下

10

酸橙柚

1—2

3—7

9—15

18—27

27元以下

5

毛桃

1—2

3—7

9—18

22—32

32元以下

5

油茶

1—2

4—9

14—27

33—54

54元以下

5

油桐

1.5—3

4—9

14—27

33—54

54元以下

10

茶叶

252—336

420—504

637—910

1000—1820

1820元以下

500