水西镇人民政府，区政府有关部门，驻区、区属有关单位：

《章贡区水西老街及周边地块综合改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

                      2022年2月24日

章贡区水西老街及周边地块综合改造项目

国有土地上房屋征收补偿方案

为顺利实施章贡区水西老街及周边地块综合改造项目国有土地上房屋征收与补偿工作，依法推进棚户区改造，切实维护被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，结合项目实际，制定本方案。

一、房屋征收与补偿的法律依据

1.《中华人民共和国宪法》第十条、第十三条；

2.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条；

4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

5.《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第242号）；

6.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

7.其他与国有土地上房屋征收与补偿相关的法律、法规、规章。

二、房屋征收的目的

实施水西老街及周边地块综合改造项目，是为了完善城市基础设施，改善居民生活环境，促进国民经济和社会发展。

三、房屋征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,对被征收人给予公平补偿。

四、房屋征收范围

章贡区水西老街及周边地块综合改造项目国有土地上房屋征收范围详见房屋征收范围公告中的征收范围红线图，最终以房屋征收决定公告的征收范围红线图为准。

五、征收部门和实施单位

房屋征收部门为赣州市章贡区住房保障安置服务中心。房屋征收部门委托水西镇人民政府为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。章贡区建设投资发展有限公司负责返迁安置房建设工作。

六、征收补偿签约和搬迁期限

征收补偿签约期限和搬迁期限详见房屋征收决定公告。

七、被征收房屋类型

1.私有住宅房屋，是指自然人、集体或民营企业所有的国有住宅用地上建设的房屋。

2.店面房屋，是指在国有商服用地上建设的，实际用途为店面的房屋。

3.住改非房屋，是指私人所有，房屋所有权证载明为住宅，实际用途改变为非住宅用途的房屋。

4.企业(单位)自管公房，是指机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有房产。

5.非公有制生产性企业房屋，是指我国内地公民私人所有或外商、港澳台商所有的经济成份占主导或相对主导地位的生产性企业的房屋，包括厂房、办公用房、宿舍、配套用房等。

6.附属房、附属设施、临时建筑。

八、未依法登记建筑的认定和处理

1.未依法登记的建筑，由住建、住房保障安置服务中心、自然资源及水西镇共同调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，予以补偿。

2.未依法登记的建筑有下列情形之一的，认定为合法建筑：

（1）纳入城市规划区前在合法取得的国有土地上建造竣工的未经登记的建筑；

（2）已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造竣工、但尚未办理房屋登记的建筑；

（3）在合法取得的国有土地上建造竣工的，且符合建造时规划条件的建筑。

3.未依法登记的建筑有下列情形之一的，认定为违法建筑：

（1）非法占用国有土地建造的建筑；

（2）不符合建造时规划条件的建筑；

（3）房屋征收范围公告发布后抢建的建筑；

（4）其他依法应当认定为违法建筑的情形。

九、被征收房屋建筑面积和用途的认定

1.被征收房屋建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿记载的确有错误外，以房屋登记簿记载的为准。

2.未依法登记的建筑，建筑面积由房屋征收部门安排测绘机构统一测绘确定。

被征收房屋建筑面积严格按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）等规定执行。

3.房屋所有权证载明为住宅，实际用途改变为非住宅用途的房屋，必须同时满足以下条件，方可按住改非房屋认定：

（1）房屋产权证载明住宅，但自行改变为店面的临街道第一层第一自然间房屋；

（2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证；

（4）被征收房屋在本方案公布实施前连续三年直接用于商业活动（但不包括仓储、厂房等），且在征收前一直正常经营的。

十、征收补偿、补助及奖励

(一)私有住宅房屋的征收

征收私有住宅房屋，产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1.货币补偿

(1)被征收房屋价值的补偿 

对私有住宅产权人按被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。产权人可选择房屋征收部门确定的住宅货币补偿评估基准价进行补偿，也可以选择由依法选定的房地产价格评估机构对其被征收房屋价值进行评估并补偿。

(2)因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿

①搬迁补偿：按主房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿，搬迁补偿费不足1500元/户的补足至1500元/户;

②临时安置补偿：临时安置补助费按被征收住宅房屋合法建筑面积8元/平方米·月的标准给予被征收人一次性三个月补偿，不足800元/户·月的补足至800元/户·月。

(3)补助及奖励

①购房补助：凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，按所在地段的住宅货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的20%给予被征收人购房补助；

②搬迁奖励：凡在协议签订通告规定期限内完成协议签订并搬迁交房，按所在地段的住宅货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值，第一阶段予以20%的奖励，第二阶段予以15%的奖励，第三阶段予以10%奖励，超过期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

2.房屋产权调换

(1)被征收房屋价值的补偿

被征收人选择房屋产权调换的，章贡区人民政府提供不低于被征收房屋套内建筑面积普通住宅房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人支付结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门支付结算差价。

在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%（含10%，且不超过20平方米）以内的部分，按3500元/平方米由被征收人向征收部门结算，超出10%（或超过20平方米）以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格由被征收人向房屋征收部门结算，同地段普通商品房市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

产权调换房屋实行期房安置，安置对象选择产权调换的被征收房屋产权人。产权调换房屋，坚持下列原则：

I、按规划要求，实行新建房屋或提供房源相对集中安置；

Ⅱ、在规定时间内完成搬迁交房的，按地块以“谁先弃房，谁先选房”的原则选择安置房；

Ⅲ、附属房不予安置;

Ⅳ、被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择安置房。

安置房屋户型(面积)：二室一厅(50平方米左右)、二室二厅(60平方米、80平方米左右)、三室二厅(100平方米、120平方米左右)、四室二厅(140平方米左右)。

(2)因征收房屋造成搬迁及临时安置的补偿

①搬迁补偿：按主房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿，搬迁补偿费不足3000元/户的补足至3000元/户。

②临时安置补偿：临时安置补助费按被征收住宅房屋合法建筑面积8元/平方米·月的标准给予补偿，不足800元/户·月的补足至800元/户·月。临时安置补助费自被征收人搬迁交房之日起至产权调换房交付后三个月止。产权调换房屋交付期限不超过36个月，因房屋征收部门的责任到期未交付的，自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费，不足1200元/户·月的补足至1200元/户·月；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费，不足1600元/户·月的补足至1600元/户·月。

临时安置补偿费自被征收人搬迁交房之日起支付至安置房交房后三个月止。

(2)装饰装修补偿：对被征收主房屋装饰装修的补偿，按不高于300元/平方米的标准与被征收人协商确定；协商不成的，委托依法选定的房地产价格评估机构通过评估确定。

(3)补助及奖励：

①差价奖励：凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，等面积产权调换部分，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。超出征收补偿签约期限的，不予奖励，由被征收人向征收部门支付结算差价。

②房屋结构补助：凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，依据被征收主房屋合法建筑面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米，对被征收人给予补助。

③时限进度奖：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收合法建筑主房面积，第一阶段奖励300元/平方米，第二阶段奖励260元/平方米，第三阶段奖励220元/平方米，超过规定期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算,凭搬迁交房验收单发放。

(二)私有店面及住改非房屋的征收

1.证载为店面的征收

征收房屋产权证载明为店面（商业）用途的房屋（证载用途为商住的，店面面积以临街道第一层第一自然间面积为限，房屋产权证标注明确的以证载为准)，产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

(1)货币补偿

①被征收房屋价值的补偿：对私有店面产权人按被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。产权人可以选择按店面所在地段的货币补偿基准价格进行补偿，也可以选择由依法选定的房地产价格评估机构对其被征收房屋价值进行评估并补偿。

②购房补助：在规定搬迁期限内完成搬迁交房的，按所在地段的店面货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的10%给予被征收人购房补助。

③搬迁奖励：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收店面合法建筑面积，第一阶段奖励300元/平方米，第二阶段奖励260元/平方米，第三阶段奖励220元/平方米，超过规定期限的不予奖励。

(2)房屋产权调换：

①被征收房屋价值的补偿：被征收人选择房屋产权调换的，章贡区人民政府提供不低于被征收房屋套内建筑面积普通店面（商业）房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

在规定时间内完成搬迁交房的，按地块“谁先弃房，谁先选安置店面”的原则，由被征收人根据被征收面积与实际安置面积最接近值选择安置店面的原则。

②装饰装修补偿、房屋结构补助、时限进度奖按照本方案私有住宅房屋产权调换方式中相关标准执行。

2.住改非房屋的征收

征收住改非房屋，产权人可以选择货币补偿，也可以选择按房屋产权调换。

（1）货币补偿

①被征收房屋价值的补偿：对住改非房屋产权人按被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。产权人可以选择按店面所在地段的货币补偿基准价格确定的被征收房屋价值或依法选定的房地产价格评估机构评估确定的类似店面房屋价值的80%进行补偿。

②购房补助：在规定搬迁期限内完成搬迁交房的，按照所在地段的店面货币补偿评估基准价格确定的被征收房屋价值的10%给予被征收人购房补助；

③搬迁奖励：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收住改非房屋合法建筑面积，第一阶段奖励300元/平方米，第二阶段奖励260元/平方米，第三阶段奖励220元/平方米，超过规定期限的不予奖励。

（2）房屋产权调换

按照本方案私有住宅征收中房屋产权调换方式相关规定执行。

3.因征收房屋造成的搬迁补偿。店面和住改非房屋搬迁补偿参照私有住宅搬迁补偿标准执行。

4.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋，已办理税务登记并具有纳税凭证，因房屋被征收造成停产停业损失的，给予停产停业损失补偿，但不再给予临时安置补助。

停产停业损失每月补偿标准，由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金或从业人员最低工资协商确定补偿标准，协商确定的停产停业损失每月补偿标准不得超过被征收房屋评估价值的5‰；协商不成的，委托依法选定的房地产价格评估机构评估确定。

被征收选择货币补偿的，停产停业补偿期为6个月；被征收选择产权调换的，停产停业补偿期自被征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止。

征收时处于停业状态的，虽有营业执照和税务登记，不计发停产停业损失补偿。

(三)企业(单位)自管公房的征收

1.对被征收产权单位、产权人房屋价值的补偿

(1)企业(单位)改制时土地已被收储的，不予补偿；政府对企业(单位)承租职工已进行了保障性安置的，房屋不予补偿，土地由政府收回；

土地未被收储且征收企业(单位)非住宅区的，按评估确定的被征收房屋价值进行补偿，土地使用权由政府收回；企业(单位)承租职工未进行保障性安置的，按评估确定的被征收房屋价值进行补偿，土地使用权由政府收回。

(2)对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私有住宅的征收相关规定执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私有住宅的征收相关规定执行。

2.对承租人的搬迁补助、临时安置补助及奖励

补助及奖励对象：企业(单位)分配、按要求交纳房租、水电等费用且仍在所承租的公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。

（1）搬迁补助

参照本方案私有住宅的征收中房屋产权调换方式因征收造成搬迁损失的补偿相关规定执行。

（2）临时安置补助

①现房安置的，对现房安置的承租人，一次性给予3个月临时安置补助，补助标准按承租房屋面积5元/平方米·月，临时安置补助费不足800元/户·月的补足至800元/户·月。

②期房安置的，临时安置补助费按被征收住宅房屋合法建筑面积8元/平方米·月的标准给予补偿，不足800元/户·月的补足至800元/户·月。临时安置补助费自被征收人搬迁交房之日起至产权调换房交付后三个月止。产权调换房屋交付期限不超过36个月，因房屋征收部门的责任到期未交付的，自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费，不足1200元/户·月的补足至1200元/户·月；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费，不足1600元/户·月的补足至1600元/户·月。

临时安置补助自承租人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。

（3）承租人凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，第一阶段奖励6000元/户，第二阶段奖励5000元/户，第三阶段奖励3000元/户，超过期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

3.保障性房屋安置

(1)安置对象：企业(单位)自管公房符合下列条件的承租人。

承租人必须同时满足以下条件:

①长期居住在改造范围内的本企业(单位)职工或原职工;

②所承租住宅为企业(单位)分配且按规定交纳房租、水电等费用的承租人;

③所承租公房未发生转租、转让的;

④未承租政府廉租房、公租房的;

⑤没有购买经济适用房、房改房、集资房的;

家庭成员(共同申请人)必须同时满足以下条件：

①未承租政府廉租房、公租房的;

②没有购买经济适用房、房改房、集资房的。

(2)安置原则

①购买保障性安置房的,按规划要求实行就地或就近相对集中安置;

②在规定时间内完成搬迁交房的,按 “谁先签订协议并弃房,谁先选房”的原则选择安置房;

③附属房不予安置;

④承租人符合住房保障条件的,优先给予住房保障。

(3)安置方式

①承租人符合廉租房、公租房申请条件的优先在廉租房、公租房中安置,不轮候;

②购买保障性安置房的，购买价格为2960元/平方米。

(4)安置户型(面积)

①选择公租房、廉租房配租户型:单身家庭(包括未婚),配租一居室;两人(含)及以上配租二居室;三代同堂或夫妻带两个小孩的,配租三居室。

②选择购买保障性安置房的安置户型(面积)：二室一厅(50平方米左右)、二室二厅(60平方米左右)、三室二厅(80平方米左右)。

(5)承租户按以下标准购买保障性安置房

①家庭人口为1人或夫妻2人,可购买二室一厅;

②家庭人口为2—3人(不含夫妻2人),可购买二室一厅或二室二厅；

③家庭人口为4人以上或三代同堂,可购买三室二厅。

(四)非公有制生产性企业房屋的征收

征收对非公有制生产性企业房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1.货币补偿。按《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》相关规定，按评估结果给予被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

2.房屋产权调换。在征收红线区域周边范围内用地和产业规划能够满足被征收房屋征收时同类用途和性质安置建设的前提下,允许被征收人进行房屋产权调换,并与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，并给予因征收房屋造成的搬迁的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，具体按《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》相关规定执行。

(五)附属设施(附着物)、临时建筑的征收

1.房屋征收涉及附属设施(附着物)征收的，按附件1.附件2给予补偿。

2.临时建筑的征收：未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准(见附件1)给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

3.对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收，经产权单位或行业主管部门批准的，按附属房标准(见附件1)给予货币补偿；未经产权单位或行业主管部门批准的，不予补偿。

十一、保障性房屋安置

国有土地上房屋征收后的住房保障，按《赣州市中心城区国有土地上房屋征收住房保障办法》（赣市府办发〔2011〕201号）文件执行。

十二、违法建筑处理

1.经认定为违法建筑的，被征收人在规定的签约期限内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的，按重置成本价格给予补偿。否则，由有关部门依法作出责令限期拆除违法建筑决定书，并依法拆除，不予任何补偿或补助。

2.对拒不停止违法建设的，由有关部门依法作出责令停止建设通知书；通知送达后仍不停止的，依法查封施工现场；破坏已查封施工现场的，移交公安机关依法处理。

3.对阻挠和破坏房屋征收、妨碍房屋征收工作人员依法执行公务的，移交公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.对恶意投资抢建房屋骗取补偿安置款的，一经举报，移交公安机关核侦查属实后予以严厉打击，追缴补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十三、房屋征收评估机构选定办法

房地产价格评估机构、资产评估机构选定办法，按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令214号）等相关法律、法规的规定执行。

十四、保障与监督

(一)政府机关的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由章贡区纪检监察机关责令改正、通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(二)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，情节轻微的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(三)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告，造成损失的，依法承担赔偿责任；直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依纪依法给予处分。

(四)纪检监察机关设立举报电话（12388、0797-8199211）及网络投诉平台（http://zgjw.zgq.gov.cn），负责接受房屋征收过程中的违纪、违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

(五)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

(六)房地产价格评估机构的确定，按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令214号）第二十一条规定执行。

评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)文件执行。

评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告,由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

十五、其他事项

1.对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。

2.被征收房屋因转让、继承、赠予等原因造成多人共有，仍按一户认定。

3.本方案中“协议签订序号”，指按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号，如被征收人在规定时间内完成搬迁交房，凭协议签订序号和搬迁交房验收单，换发选房序号；在规定时间内未完成搬迁交房的，所发放的协议签订序号自行作废，所对应的选房序号空缺，并在末位顺延。

4.房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收实施单位处置。

5.被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。

6.实行产权调换的，等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出被征收住宅面积部分，由被征收人承担。

7.产权调换房屋建筑面积按《房屋测量规范》（GB/T 17986.1—2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）执行，产权调换房屋建筑面积含公摊面积。

8.征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读，教育主管部门应无条件办理学生学籍转接手续，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

9.本方案自印发之日起施行。

附件:1.附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准

2.果树、茶树等青苗费补偿标准

附件1

附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标

附件2  

果树、茶树等青苗费补偿标准

解读文件：（问答形式解读）《《章贡区水西老街及周边地块综合改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》政策解读--问答形式