赣州市章贡区人民政府

关于公开征求《章江新区C3地块旧城区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）》意见的公告

为改善居民居住环境，完善城市功能配套，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，我区拟对章江新区C3地块项目红线范围内国有土地上房屋实施征收。房屋征收部门章贡区住房保障安置服务中心草拟了《章江新区C3地块旧城区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，并组织相关部门进行了专题论证，现将该方案征求意见稿予以公布并征求意见，征求意见期限自2021年7月31日至2021年8月29日止（30日）。如房屋征收范围内被征收人、其他权利人对该方案征求意见稿有意见的，请在征求意见期限内以书面或电子邮件方式提出。

特此公告。

联系单位：章贡区住房保障安置服务中心

联系地址：赣州市章贡区阳明路26号

联系人：谢先生 联系电话：0797-8199647

电子邮箱：zgqfgjzsk@163.com

2021年7月31日

章江新区C3地块旧城区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

为顺利实施章江新区C3地块旧城区改造项目国有土地上房屋征收与补偿工作，切实维护被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，结合项目实际，制定本方案。

一、房屋征收与补偿的法律依据

1.《中华人民共和国宪法》第十条、第十三条；

2.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条；

4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

5.《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第242号）；

6.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

7.其他与国有土地上房屋征收与补偿相关的法律、法规、规章。

二、房屋征收的目的

实施章江新区C3地块旧城区改造项目，是为了完善城市基础设施，改善居民生活环境，促进国民经济和社会发展。

三、房屋征收与补偿原则

章江新区C3地块旧城区改造项目房屋征收与补偿，遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

四、房屋征收范围

章江新区C3地块旧城区改造项目房屋征收范围详见房屋征收范围公告中的征收范围红线图，最终以房屋征收决定公告的征收范围红线图为准。

五、房屋征收实施单位

赣州市章贡区人民政府为赣州市章江新区C3地块旧城区改造项目房屋征收主体；章贡区住房保障安置服务中心为本项目房屋征收部门，负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作；房屋征收部门委托章江街道办事处作为房屋征收实施单位，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。

六、签约期限、地点及搬迁期限

项目房屋征收补偿签约期限不少于30日，具体期限在发布房屋征收决定公告时依法予以确定。房屋征收补偿签约地点在发布房屋征收决定公告时予以确定。

房屋搬迁期限不少于15天，具体时间在房屋征收补偿协议中约定或房屋征收补偿决定中确定。

七、被征收房屋类型

1.私有住宅房屋，是指自然人、集体或民营企业所有的国有住宅用地上建设的房屋。

2.店面房屋，是指在国有商服用地上建设的，实际用途为店面的房屋。

3.写字楼，是指在国有商服用地上建设的，实际用途为写字楼的房屋。

4.生产性企业房屋，是指在国有工业用地上建设的房屋，包括厂房、办公用房、宿舍、配套用房等。

5.附属房、附属设施、临时建筑。

八、未依法登记建筑的认定和处理

1.未依法登记的建筑，由住建、住房保障安置服务中心、自然资源及所在街道共同调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，予以补偿。

2.未依法登记的建筑有下列情形之一的，认定为合法建筑：

（1）纳入城市规划区前在合法取得的国有土地上建造竣工的未经登记的建筑；

（2）已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造竣工、但尚未办理房屋登记的建筑；

（3）在合法取得的国有土地上建造竣工的，且符合建造时规划条件的建筑。

3.未依法登记的建筑有下列情形之一的，认定为违法建筑：

（1）非法占用国有土地建造的建筑；

（2）不符合建造时规划条件的建筑；

（3）房屋征收范围公告发布后抢建的建筑；

（4）其他依法应当认定为违法建筑的情形。

九、被征收房屋建筑面积和用途的认定

1.被征收房屋建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿记载的确有错误外，以房屋登记簿记载的为准。

2.未依法登记的建筑，建筑面积由房屋征收部门安排测绘机构统一测绘确定。    

被征收房屋建筑面积严格按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）等规定执行。

3.被征收人将证载用途为住宅的房屋，实际用途改变为营业性用途的，同时满足以下条件，可以将被征收房屋临街道第一层第一自然间认定为住改非房屋：

（1）被征收房屋必须是合法住宅房屋；

（2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证；

（4）被征收房屋在本方案公布实施前连续三年直接用于商业活动（但不包括仓储、厂房等），且在征收前一直正常经营的。

十、征收补偿、补助及奖励

（一）私有住宅房屋的征收补偿、补助及奖励

私有住宅房屋产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1.被征收人选择货币补偿的，具体补偿、补助和奖励包括：

（1）被征收房屋价值的补偿。对私有住宅房屋产权人按房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。

被征收住宅房屋面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，按照36平方米建筑面积结算。

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。搬迁补偿费按被征收住宅房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人补偿，不足1500元/户的补足至1500元/户。

临时安置补偿费按被征收住宅房屋8元/平方米每月的标准给予被征收人一次性三个月临时安置补偿费，临时安置补偿费不足1200元/户每月的补足至1200元/户每月。

（3）补助及奖励。

①购房补助：凡在房屋征收决定公告规定的签约期限内完成协议签订并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收住宅房屋市场评估价值20%给予被征收人购房补助。

②搬迁奖励：凡在房屋征收决定公告规定的签约期限第一阶段内完成协议签订并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收住宅房屋市场评估价值20%给予被征收人搬迁奖励；第二阶段内完成协议签订并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收住宅房屋市场评估价值15%给予被征收人搬迁奖励；第三阶段内完成协议签订并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收住宅房屋市场评估价值10%给予被征收人搬迁奖励。

在签约期限内未完成协议签订的，或者在搬迁期限内未完成搬迁的，不给予购房补助和搬迁奖励。补助、奖励资金凭搬迁交房验收单发放。

2.被征收人选择房屋产权调换的，具体补偿、补助和奖励包括：

（1）产权调换房屋。章贡区人民政府在H30、H16地块按规定提供普通住宅房屋作为产权调换房源，具体房源以政府公布为准。被征收人按被征收房屋与用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择产权调换房屋。产权调换房屋实行“谁先签约，谁先选房”的原则，以协议签订顺序号先后选房。

被征收房屋和产权调换房屋等面积调换部分，对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人支付结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门支付结算差价。被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由依法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点均为房屋征收决定公告之日。

征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价；安置时超出36平方米的部分实行阶梯式价格，其中36至50平方米的部分按3500元/平方米由被征收人向房屋征收部门结算，超出50平方米的部分按房屋交付时同地段普通商品房市场价格由被征收人向房屋征收部门结算。

在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%（含10%，且不超过20平方米）以内的部分，按3500元/平方米由被征收人向征收部门结算，超出10%（或超过20平方米）以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格由被征收人向房屋征收部门结算，同地段普通商品房市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（2）装饰装修补偿。对被征收住宅房屋装饰装修的补偿，按不高于300元/平方米的标准与当事人协商确定；协商不成的，可以委托依法选定的房地产价格评估机构评估确定。

（3）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。搬迁补偿费按被征收住宅房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿，搬迁补偿费不足3000元/户的补足至3000元/户。

临时安置补偿费按被征收住宅房屋面积8元/平方米每月的标准给予补偿，不足1200元/户每月的补足至1200元/户每月。临时安置补偿费自被征收人搬迁交房之日起至产权调换房交付后三个月止。产权调换房屋交付期限不超过36个月，因房屋征收部门的责任到期未交付的，自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费，不足1200元/户每月的补足至1200元/户每月；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费，不足1600元/户每月的补足至1600元/户每月。

（4）补助及奖励

①差价奖励：凡在签约期限内完成协议签订并在搬迁期限内搬迁交房的，被征收房屋与产权调换房屋等面积调换部分，对被征收房屋价值低于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。在签约期限内未完成协议签订的，或者在搬迁期限内未完成搬迁的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。

②房屋结构补助：凡在签约期限内完成协议签订并在搬迁期限内搬迁交房的，依据被征收住宅房屋面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米标准，给予被征收人房屋结构补助。

③时限进度奖：凡在协议签订期限第一阶段内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的，按被征收住宅房屋面积300元/平方米给予被征收人奖励；第二阶段内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的，按被征收住宅房屋面积260元/平方米给予被征收人奖励；第三阶段内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的，按被征收住宅房屋面积220元/平方米给予被征收人奖励。

在签约期限内未完成协议签订的，或者在搬迁期限内未完成搬迁的，不给予差价奖励、房屋结构补助、时限进度奖。补助、奖励资金凭搬迁交房验收单发放。

（二）私有店面、写字楼等非住宅房屋的征收补偿、补助及奖励

私有店面、写字楼等非住宅房屋产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1.被征收人选择货币补偿的，具体补偿、补助和奖励包括：

（1）被征收房屋价值的补偿。对私有店面、写字楼等非住宅房屋产权人按房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。

（2）因征收房屋造成的搬迁补偿。搬迁补偿费按被征收住宅房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人补偿，不足1500元/户的补足至1500元/户。

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋，已办理税务登记并具有纳税凭证，因房屋被征收造成停产停业损失的，给予停产停业损失补偿。

停产停业损失每月补偿标准，由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金或从业人员最低工资协商确定补偿标准，协商确定的停产停业损失每月补偿标准不得超过被征收房屋评估价值的5‰；协商不成的，委托依法选定的房地产价格评估机构评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算，补偿期为6个月。

（4）补助和奖励。

①购房补助。凡在房屋征收决定公告规定的签约期限内完成协议签订，并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收私有店面、写字楼等非住宅房屋市场评估价值（货币补偿基准价格）10%给予被征收人购房补助。

②搬迁奖励。凡在房屋征收决定公告规定的签约期限第一阶段内完成协议签订并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收店面房屋面积300元/平方米给予被征收人的搬迁奖励；第二阶段内完成协议签订并在搬迁期限内完成搬迁的，奖励260元/平方米；第三阶段内完成协议签订并在搬迁期限内完成搬迁的，奖励220元/平方米。

在签约期限内未完成协议签订的，或者在搬迁期限内未完成搬迁的，不给予购房补助和搬迁奖励。购房补助、搬迁奖励凭搬迁交房验收单发放。

2.被征收人选择房屋产权调换的，具体补偿、补助和奖励包括：

（1）产权调换房屋。章贡区人民政府在H30、H16地块，按规定提供普通店面、写字楼等非住宅房屋作为产权调换房源，具体房源以政府公布为准。被征收人按被征收房屋与用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择产权调换房屋。产权调换房屋实行“谁先签约，谁先选房”的原则，以协议签订顺序号先后选房。

被征收房屋和产权调换房屋等面积调换部分，对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人支付结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门支付结算差价。被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由依法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点均为房屋征收决定公告之日。

在产权调换中，因户型差异，产权调换房屋面积超出被征收房屋面积的，按交房时同地段同类用途房屋的市场价格结算，市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（2）因征收房屋造成的搬迁的补偿。搬迁补偿费按被征收住宅房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿，搬迁补偿费不足3000元/户的补足至3000元/户。

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失每月补偿标准不得超过被征收房屋评估价值的5‰。停产停业补偿期以月为单位计算，补偿期自被征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止。

（4）装饰装修补偿。对被征收住宅房屋装饰装修的补偿，按不高于300元/平方米的标准与当事人协商确定；协商不成的，可以委托依法选定的房地产价格评估机构评估确定。

（5）补助和奖励。

①差价奖励：凡在签约期限内完成协议签订并在搬迁期限内搬迁交房的，被征收房屋与产权调换房屋等面积调换部分，对被征收房屋价值低于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。在签约期限内未完成协议签订的，或者在搬迁期限内未完成搬迁的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。

②房屋结构补助：凡在签约期限内完成协议签订并在搬迁期限内搬迁交房的，依据被征收住宅房屋面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米标准，给予被征收人房屋结构补助。

③时限进度奖：凡在协议签订期限第一阶段内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的，按被征收住宅房屋面积300元/平方米给予被征收人奖励；第二阶段内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的，按被征收住宅房屋面积260元/平方米给予被征收人奖励；第三阶段内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的，按被征收住宅房屋面积220元/平方米给予被征收人奖励。

在签约期限内未完成协议签订的，或者在搬迁期限内未完成搬迁的，不给予差价奖励、房屋结构补助、时限进度奖。补助、奖励资金凭搬迁交房验收单发放。

（三）生产性企业房屋的征收补偿

征收对非公有制生产性企业房屋，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》相关规定执行。被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等，由依法选定的评估公司评估确定。

（四）附属房、附属设施、临时建筑的征收补偿

1.征收附属房、附属设施（附着物）的，按附件1、附件2给予补偿。

2.临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准（见附件1）给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

十一、保障性房屋安置

国有土地上房屋征收后的住房保障，按《赣州市中心城区国有土地上房屋征收住房保障办法》（赣市府办发〔2011〕201号）文件执行。

十二、违法建筑处理

1.经认定为违法建筑的，被征收人在规定的签约期限内签订协议并在搬迁期限内搬迁交房的，按重置成本价格给予补偿。否则，由有关部门依法作出责令限期拆除违法建筑决定书，并依法拆除，不予任何补偿或补助。

2.对拒不停止违法建设的，由有关部门依法作出责令停止建设通知书；通知送达后仍不停止的，依法查封施工现场；破坏已查封施工现场的，移交公安机关依法处理。

3.对阻挠和破坏房屋征收、妨碍房屋征收工作人员依法执行公务的，移交公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.对恶意投资抢建房屋骗取补偿安置款的，一经举报，移交公安机关核侦查属实后予以严厉打击，追缴补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十三、房屋征收评估机构选定办法

房地产价格评估机构、资产评估机构选定办法，按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令214号）等相关法律、法规的规定执行。

十四、保障与监督

1.政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

3.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

4.纪检监察机关设立举报电话（12388、0797-8199211）、信访举报电子邮箱（zgqjwjb@163.com）及网络投诉平台（http://www.zgjjjc.gov.cn），负责接受房屋征收过程中的违纪、违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

5.审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

6.被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，有权根据《国有土地上房屋征收评估办法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等规定，在规定期限内申请复核、鉴定。

7.评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法予以行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

8.被征收人拒绝配合被征收房屋测绘、评估的，房屋征收部门有权在公证机构现场公证下，依法开展测绘、评估工作；被征收人拒绝配合提交资料的，以房屋征收部门调查为准。

9.被征收人在签约期限内达不成补偿协议或者房屋产权人不明确的，由房屋征收部门报请章贡区人民政府依法作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告；被征收人未在协议约定期限内或补偿决定规定期限内腾空弃房的，由政府依法申请人民法院强制执行。

十五、其他事项

1.对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。

2.被征收房屋因转让、继承、赠予等原因造成多人共有，仍按一户认定。

3.本方案中“协议签订序号”，指按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号，如被征收人在规定时间内完成搬迁交房，凭协议签订序号和搬迁交房验收单，换发选房序号；在规定时间内未完成搬迁交房的，所发放的协议签订序号自行作废，所对应的选房序号空缺，并在末位顺延。

4.房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收实施单位处置。

5.被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。

6.实行产权调换的，等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出被征收住宅面积部分，由被征收人承担。

7.产权调换房屋建筑面积按《房屋测量规范》（GB/T 17986.1—2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）执行，产权调换房屋建筑面积含公摊面积。

8.征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读，教育主管部门应无条件办理学生学籍转接手续，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

9.本方案自印发之日起施行。

附件：1.附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准

2.果树、茶树等青苗费补偿标准

附件1

附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准

附件2

果树、茶树等青苗费补偿标准