赣州市章贡区人民政府办公室

关于印发章贡区城镇老旧小区改造三年攻坚

行动方案（2021-2023年）的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府有关部门，驻区、区属有关单位：

《章贡区城镇老旧小区改造三年攻坚行动方案（2021-2023年）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真组织实施。

                                2021年1月26日

章贡区城镇老旧小区改造三年攻坚行动方案（2021-2023年）

为贯彻落实国家、省、市关于全面推进城镇老旧小区改造工作的决策部署，扎实推进我区改造工作，结合实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）基本原则

坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托幼、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

坚持因地制宜，稳步统筹推进。结合小区及周边区域实际，因地制宜确定改造类别、改造方案和改造标准。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，体现小区特点、展现城市特色、延续历史文脉。

坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动关联单位和社会力量参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

坚持建管并重，加强长效管理。坚持党建引领，发挥街镇、社区党组织作用和党员干部先锋模范作用，将老旧小区改造与提升社区治理能力相融合。探索创新小区治理模式，推动社会治理和服务重心向基层下移，构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，完善小区长效管理机制。

（二）工作目标。力争用3年时间完成2000年底前建成且需改造的老旧小区改造任务，其中，2021年新开工并基本改造完成城镇老旧小区项目30个（包含134个小区）；2022年新开工并基本改造完成城镇老旧小区202个；2023年新开工并基本改造完成城镇老旧小区149个。到“十四五”期末，全面完成所有需要改造城镇老旧小区的改造任务。

二、改造任务

（一）改造对象范围。城镇老旧小区是指城市内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成、近5年未实施综合改造且今后5年不会纳入规划征迁改造范围的城镇老旧小区。

建于城市范围外国有土地上的工矿企业等集中住宅区和建成于2000年底后（但不得超过2005年底，下同）又亟需改造的住宅小区可逐步纳入改造计划。

（二）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类和提升类。对照国办发〔2020〕23号文件要求，明确老旧小区改造类别，合理确定老旧小区改造内容和改造标准。以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造。以街道或社区为单元，大力推行区块化改造模式，按照连线成片改造原则，结合背街小巷改造、棚户区改造等配套完善公共服务设施，将相对集中或相邻成块的老旧小区整合打包，实现片区服务设施、公共空间共建共享，打造10分钟生活圈。

三、组织实施

（一）明确责任主体。建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作协调推进机制，街镇负责组织协调实施城镇老旧小区改造，推进建立健全小区物业长效管理；社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作；相关职能部门参加协调推进城镇老旧小区改造工作，落实好配套支持政策。

（二）科学编制专项改造规划和计划。按照属地原则，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，逐户逐栋逐个小区登记造册，建立项目储备库。在切实评估地方财政承受能力，不增加债务风险的基础上，科学编制城镇老旧小区改造“十四五”规划。按照居民自愿、自下而上、应改尽改的原则，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造，分类分批逐步纳入年度实施计划，逐级编制生成年度改造计划。养老、文化、教育、卫生、托幼、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造计划有效对接，同步推进实施。〔责任单位：区住建局、市自然资源局章贡分局、区发改委、区财政局、市公安局章贡分局、区民政局、区教体局、区文广新旅局、区工信局、区城管局、各街镇及各管线单位〕

（三）制定小区改造方案。坚持规划引领，由街镇牵头组成工作专班，对照《赣州市城镇老旧小区改造技术导则及图集》，充分征求居民意愿，科学制定项目改造方案，禁止对无规划方案的城镇老旧小区实施改造。要健全项目责任规划师制度，为改造工作提供技术支撑。严格落实智慧安防小区建设要求。涉及历史文化街区、历史建筑的小区改造，要严格落实相关保护修缮要求。限额以上项目采用EPC工程总承包招标模式、全过程工程咨询服务等推进项目建设。〔责任单位：各街镇、市自然资源局章贡分局、区住建局、区发改委、区财政局、市公安局章贡分局、区教体局、区文广新旅局、区卫健委、区城管局、区民政局、区国资办及各管线单位〕

（四）简化项目审批流程。城镇老旧小区改造审批权限已下放区级，要简化项目审批事项和环节，推行部门并联式审批和网上审批，做到“只跑一次”或“一次都不跑”。经市自然资源局章贡分局组织联合审查通过的改造方案，可直接办理立项、用地、规划审批等相关手续。对不新增建设用地的，无需办理城镇老旧小区改造土地、规划、环评等手续；涉及增加建筑面积的改造整治项目，将建设工程规划许可与施工许可合并。城镇老旧小区改造项目，采用事前承诺告知制，不进行施工图审查，推行限时联合验收，统一出具验收意见。〔责任单位：市自然资源局章贡分局、区行政服务中心管委会、区住建局、区发改委、区财政局、区市场监管局、各街镇〕

（五）加强工程质量安全管控。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。分片区由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。落实绿色社区创建要求，优先选用经济适用、绿色环保的技术工艺、材料产品，强化水表、消防、安防等智能化改造。按规定对工程材料委托质量检测。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受群众投诉、咨询及监督。项目完工后，由建设单位组织街镇、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理及管线单位等共同验收。〔责任单位：各街镇、区住建局、区工信局、区城管局、市公安局章贡分局及各管线单位〕

（六）健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥基层党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，运用各类线上线下手段，广泛发动居民参与改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。社区内机关、企事业单位及各类社会组织应积极支持、参与改造。〔责任单位：各街镇、区民政局、区房管局、区住建局及各成员单位〕

（七）完善小区长效管理机制。推行社区党组织提名业主委员会主任、居委会成员兼任本人为业主的小区业主委员会成员的管理模式，组织引导成立业主大会选举业主委员会或组建物业管理委员会，协商确定小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。积极推动改造后小区实施物业管理，可采用EPC+O模式，实现小区“五有”基本物业服务全覆盖。禁止擅自在小区公共区域私拉线路。探索国有企业成立专业物业服务企业，为改造后的城镇老旧小区提供有偿物业服务。落实城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹、奖补机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。〔责任单位：各街道、区房管局、区城管局、区住建局、区财政局、区民政局、区国资办〕

四、资金筹措

（一）合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，引导居民通过捐资捐物、投工投劳、使用住宅专项维修基金、让渡小区公共收益等方式落实出资责任。健全居民申请提取住房公积金用于加装电梯费用的相关政策措施。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于城镇老旧小区改造及物业管理。〔责任单位：各街镇、区房管局、区住建局、区财政局〕

（二）加大政府支持力度。积极争取上级各类奖补资金，发行地方政府专项债券，重点用于改造2000年底前建成的城镇老旧小区。要多渠道筹集落实老旧小区改造所需资金，整合涉及住宅小区的党建、综治、民政、文化、医疗、商务、体育等各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。按照“保基本”的原则，财政资金应重点支持基础类改造内容。〔责任单位：区财政局、区住建局、区发改委、区民政局、区卫健委、区文广新旅局、区商务局、区教体局、区国资办〕

（三）加大金融筹资力度。在不增加地方政府隐性债务条件下，支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，通过发行各类信用债券等方式进行融资。加强与政策性银行和商业银行的对接，积极争取对城镇老旧小区改造的信贷支持。将年度实施计划内项目打捆向金融机构争取信贷支持。〔责任单位：区财政局、区建投公司、区金融局、区住建局〕

（四）推动专营单位参与。城镇老旧小区改造范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用由政府承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担65%，政府承担35%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备改造费用，政府、供电企业各承担50%；“一户一表”改造费用由居民承担。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。小区供水、供电改造已经明确费用分担政策的，继续执行原有政策。〔责任单位：区财政局、区工信局、区住建局、区文广新旅局及各管线单位〕

（五）吸引社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。鼓励支持通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。鼓励支持各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托幼、家政等社区服务新业态。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托幼、家政等服务的机构，提供养老、托幼、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托幼、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。〔责任单位：区财政局、区国资办、区民政局、区住建局、各街镇〕

五、保障措施

（一）强化组织领导。建立健全由区政府主要领导任组长、各有关部门、单位为成员的区推进城镇老旧小区改造工作领导小组（详见附件1），统筹协调推动全区城镇老旧小区改造工作。各成员单位按照工作要求和职责分工，加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，研究出台具体支持政策措施。〔责任单位：相关成员单位〕

（二）整合利用既有资源。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得法定人数及以上居民同意的前提下，鼓励利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。根据城镇老旧小区改造需要，机关企事业单位应将城镇老旧小区内或周边存量房屋无偿提供给街道、社区用于公共服务。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有房屋、社区居委会办公用房和社区综合服务设施等存量房屋资源，增设各类服务设施，鼓励有条件的地方通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构要依法积极予以办理。〔责任单位：市自然资源局章贡分局、区财政局、区国资办、区住建局、区民政局、各街镇〕

（三）强化监督考核。将城镇老旧小区改造工作纳入绩效考评内容。领导小组办公室要对工作进展情况进行督导，对改造效果差、群众满意度低、工作进展慢的单位进行约谈。突出正向激励，对城镇老旧小区改造工作成效显著的单位和个人，优先推荐为及时奖励表彰对象。加强资金监管，项目竣工验收后应及时办理竣工结算和财务决算。财政部门要加强资金监管，审计部门要强化审计监督。〔责任单位：区住建局、区发改委、区财政局、区审计局〕

（四）加强宣传引导。充分利用各种媒体，全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造工作，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，引导群众由“要我改”转变为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。加强城镇老旧小区改造政策规范宣传，依法依规公开、解读城镇老旧小区改造有关政策措施和工作动态等信息，及时回应社会关切。〔责任单位：区委宣传部及各成员单位等〕

附件：1.章贡区推进城镇老旧小区改造工作领导小组成员名单及责任分工

2.老旧小区改造参考操作流程

3.老旧小区改造居民意愿调查表

4.项目资金使用申请表（样式）

附件1

章贡区推进城镇老旧小区改造工作领导小组

成员名单及责任分工

组      长：连天浪  区委副书记、区政府区长

副  组  长：李志坚  区委常委、组织部部长

刘俊平  区人大常委会副主任

肖  强  区政府副区长

郭才斌  区政协副主席

成      员：区住建局、区委宣传部、区委政法委、区发改委、区财政局、区审计局、市自然资源局章贡分局、区城管局、区文广新旅局、区教体局、区民政局、区卫健委、区房管局、区工信局、区商务局、区退役军人事务局、区金融局、区行政服务中心管委会、区国资办、区消防救援大队、区征地拆迁办、解放街办、赣江街办、东外街办、南外街办、水南街办、章江街办、水西镇、水东镇、沙石镇、沙河镇、区建投公司等单位主要负责人。

领导小组办公室设在区住建局，由区住建局局长兼任办公室主任。办公室负责牵头组织老旧小区改造工作，加强项目推进和调度。

各成员单位的工作职责具体如下：

区委宣传部：负责协调新闻单位做好宣传引导工作。

区委政法委：负责指导改造小区安防、监控等社会治安综合治理工作；协助电子监控等安防设施、服务的统一采购及安装。

各镇（街道）：作为老旧小区改造的业主单位，负责各自辖区内老旧小区的调查摸底，负责项目实施；负责违章建筑的拆除及环境整治工作；协调各类矛盾纠纷，深入宣传动员居民群众支持、配合改造工作，引导小区成立业主委员会；落实老旧小区改造后的管理等。

市自然资源局章贡分局：协调并配合完成项目相关规划手续审批及项目规划设计方案专家评审会。负责指导简化城镇老旧小区改造项目规划、土地手续办理，指导制定老旧小区配套公共及社会服务设施的规划、用地政策，

区住建局：负责牵头制定全区城镇老旧小区改造的政策措施和年度计划，督促指导各单位组织实施；配合区发改委、区财政局争取上级奖补资金支持和资金分配。

区发改委：负责项目立项审批，负责争取中央预算内投资支持和资金分配，对纳入中央预算内投资的项目进展进行督促指导，配合区财政局做好城镇老旧小区改造领域地方政府专项债券发行。

区财政局：负责改造工程项目的工程预算审核，统筹安排区本级改造资金，负责争取中央财政资金和省财政奖补资金支持，落实市级奖补资金和相关资金分配，负责指导财政资金绩效评价工作；牵头做好城镇老旧小区改造地方政府专项债券发行工作。

区审计局：负责对全区城镇老旧小区改造工作开展审计监管。

区房管局：负责指导组建业主委员会、建立长效物业管理；负责牵头加装电梯工作；协调有关国有土地上房屋征收工作。

区征地拆迁办：协调有关集体土地上房屋征收工作。

区城管局：协助违章建筑的拆除及环境整治工作；协助小区内垃圾桶、停车划线等的统一采购及安装；负责小区改造后市政、园林工程的资料归档、维护管养。

区文广新旅局：负责指导、协调完善社区文化设施工作。负责指导改造项目范围内文物保护工作。负责协调相关广电系统缆线、管线的整治、改造工作。

区教体局：负责指导、协调完善社区体育设施建设，负责体育健身器材的统一采购。

区民政局：负责指导、协调完善养老、托育服务设施、社区业务用房建设。负责指导社区积极参与城镇老旧小区改造。

区商务局：负责指导老旧小区家政服务、便民市场、便利店、社区商业发展。

区卫健委：负责指导、协调完善健康小屋医疗设施建设。

区工信局：负责督促指导全区通讯专营单位参与城镇老旧小区改造工作。

区退役军人事务局：负责协调组织军队所属老旧小区和已移交地方政府安置的军队离退休干部住宅小区改造工作。

区金融局：负责指导对接国家开发银行、农业发展银行及各商业银行，争取加大对城镇老旧小区改造项目的金融信贷支持。

区行政服务中心管委会：负责指导老旧小区改造所涉审批手续的简化优化。

区消防救援大队：负责指导、协调完善社区电动车充电桩、消防车通道、消防设施、微型消防站建设。

区国资办：负责协调有关政府机关、国有企事业单位的宿舍小区改造工作。

区建投公司：负责整体项目银行贷款融资工作。

附件2

老旧小区改造参考操作流程

一、确定改造项目

在调查摸底、广泛征求意见和研究认证的基础上，确定年度改造项目，报上级批准纳入年度改造目标任务。

二、制定小区改造方案

（一）成立工作专班。由建设单位牵头街镇、社区、设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班。

（二）第一轮征求意见。工作专班通过“点单”式充分征询小区居民改造意愿，合理确定改造内容，提出初步改造方案；初步改造方案形成后，在小区、社区现场公示征求居民意见。

（三）第二轮征求意见。工作专班将征求意见分类整理后，确定具体改造项目清单，制定具体改造方案（含效果图），在小区、社区现场公示征求居民意见，公示不得少于5天。对居民意见应充分研究吸纳，优化调整改造方案；对不予采纳的意见，社区应牵头做好居民解释沟通工作。

（四）方案联合审查。区政府委托自然资源部门组织住建、发改、财政、城管、各街镇、各管线单位等相关部门（单位）及行业专家，对项目改造方案、预算投资等进行联合审查。

三、开展项目审批

建设单位负责组织修改完善改造方案，及时进行立项、规划审批、施工许可等报批报建工作，并依规组织确定施工、监理单位。

四、实施改造施工

参照《赣州市城镇老旧小区改造技术导则》并依法依规进行项目实施。

（一）质量安全监管。建设单位应会同施工单位制定科学施工方案，减少扰民，确保施工质量和安全文明施工。施工现场要公布投诉热线电话，接受居民咨询及监督。监理单位及监管部门加强对施工现场的监督检查，强化对隐蔽工程监管。

（二）技术服务指导。设计、施工、管线等技术团队要全过程现场跟踪技术服务。设计单位应指派设计人员参与施工全过程技术指导，根据现场情况调整或变更设计，及时解决现场技术问题，并就调整或者变更设计的技术合理性和经济性向建设单位书面说明。涉及重大内容、投资改变的，履行报批手续后要在小区现场公示。

五、竣工验收及长效管理

（一）竣工验收。项目完工后，由建设单位组织街镇、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收，并做好资料整理、归档和移交工作。各街镇要组织居民对改造实效进行评价和反馈。

（二）建立长效管理机制。推动住宅小区实行业主自主管理或者聘请物业服务企业管理。有条件的街镇可将若干个老旧小区捆绑打包，委托物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，街镇、社区可委托准物业服务机构，按照“五有”标准（有清扫保洁、有安全防范、有绿化养护、有物业维修、有停车管理）实行托底过渡管理。

六、项目审计

老旧小区改造过程中，财政部门要加强资金监管，审计部门进行跟踪审计监督。项目竣工验收后，应办理审计结算。

附件3

老旧小区改造居民意愿调查表

镇（街道）：                社区：                     小区名：                    

附件4

项目资金使用申请表（样式）

注：本表一式三份

工程款复核支付证书

 项目名称：                                              

工程款支付证书

 项目名称：