为全面了解《赣州市章贡区关于加大力度促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》制定的科学性、可操作性以及执行取得的成效等情况，区政府办、区住建局会同市自然资源局章贡分局、区税务局等部门（单位）组成联合评估组，重点围绕政策实施效果开展评估，现将有关情况报告如下：

一、政策背景

为坚决贯彻党中央、国务院决策部署，落实省委、省政府工作要求，促进我市房地产市场平稳健康发展，7月26日，市政府办公室印发了《关于加大力度促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（赣市府办字〔2024〕56号）文件。为落实文件精神，我区结合实际制定本文件，自2024年7月26日起正式施行，有效期至2025年12月31日（为期一年半）。

二、评价工作的基本情况

（一）评价目的

1.全面了解该政策措施相关制度设计是否科学、合理、有效，是否适应当前我区房地产发展模式，是否与其他法律法规规章存在矛盾冲突。

2.对该政策措施执行情况进行综合调研分析，研究总结执行过程中存在问题及其影响因素，评价政策的操作性、执行效果等。

3.通过评价该政策措施的执行效果，有针对性地提出修改或者出台配套制度的建议。

（二）评价过程

为保证执行后评价工作的顺利进行，评估组对执行后评价工作进行了专门研讨，明确主要以交流座谈、实地调研等方式征集意见，及时发现并推动解决该政策措施执行过程中存在的问题，积极完善我区房地产市场调控相关工作，切实提升政策执行与管理水平。

三、评价内容分析和依据

（一）政策执行与落实情况（共16条）

政策适用范围：1、实行阶段性购房契税补贴。2024年7月26日起至2025年12月31日，对个人在章贡区十个镇（街道）区域范围内首次购买和为改善居住条件购买第二套新建商品住房，且在2026年6月30日前缴清契税的（含二手住房，时间以合同网签为准，套数在全市范围内核查，以契税完税证明时间为准），以个人购房契税缴交额为参照，由区级财政给予契税缴交额50%的消费补贴，具体操作细则另行制定。（责任单位：区住建局、区财政局、区税务局、区行政审批局）

执行情况及成效：该政策有助于降低购房成本、激发市场需求，促进房地产市场的交易活跃度。截至目前，区财政已发放首批购房契税补贴1553.04万元，惠及2183户家庭。

政策适用范围：2、实施生育家庭差异化购房补助。2024年7月26日起至2025年12月31日期间，符合生育政策的二孩、三孩家庭（其中符合二孩为2016年1月1日及以后出生、三孩为2021年5月31日以后出生，具体孩次按现行同一对夫妻共同生育的子女数计算，由区卫健委与公安部门审核相关家庭是否符合政策），在章贡区十个镇（街道）区域范围内购买新建商品住房（以合同网签为准），且在2026年6月30日前缴清契税的（以契税完税证明时间为准），财政分别给予5000元、10000元的一次性购房补贴。（责任单位：区住建局、区财政局、市公安局章贡分局、区民政局、区卫健委、区行政审批局）

执行情况及成效：截至目前，已受理108户生育家庭差异化购房补助申请（总金额59万元），正在办理财政、住建、卫健、税务等部门的联合审批程序。

政策适用范围：3、优化房屋征收安置方式。在我区城市征地拆迁、城市更新、城中村改造等涉及房屋征收中大力推行房票安置，具体操作细则另行制定。〔责任单位：区住保中心、区住建局、区财政局，各镇（街道）〕

执行情况及成效：该政策希望通过在房屋征拆过程中引入房票安置的方式，提高房屋征收安置效率，激发房地产市场需求，同时也可缓解房企的库存压力。但在我区赣江、水西、水东等片区开展的城中村改造拆迁工作中，绝大部分拆迁户选择返迁房安置，不选择房票安置，所以截至目前，全区仅水东城中村改造项目发放25张、赣江1张，共计26张房票，且尚未使用。

政策适用范围：4、支持居民住房“以旧换新”。支持房地产开发企业和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房企直接购买，也可委托房企包销，或协调第三方购买；支持国有平台公司收购居民旧房，居民获得资金后用于购买其开发的定向新房。区级财政对参与“以旧换新”的居民给予一定消费补贴，具体办法另行制定。（责任单位：区住建局、区财政局）

执行情况及成效：该政策希望激活存量住房和促进新建商品房销售，但目前政策的实施面临三大瓶颈：一是收购主体方面，区属国有平台公司资金垫付压力大；二是财政保障方面，缺乏专项预算资金支持；三是政策效果方面，新房去化带动作用有限。故此政策尚未取得实质性成效。

政策适用范围：5、支持国有平台公司收购库存商品房。支持国有平台公司收购库存商品房用作返迁房、保障性住房、人才住房、周转房等，具体办法另行制定。（责任单位：区住保中心、区住建局、区财政局、区国资办、区建投集团）

执行情况及成效：该政策旨在加快保障性住房筹集进度，促进存量商品房去库存。截至目前，区属国有平台公司已收购红旗大道首府71套住宅（建筑面积8670.28㎡）用作配售型保障性住房。

政策适用范围：6、促进商业用房库存去化。购买、租赁存量商业办公类商品房用于幼儿园、儿童服务中心、便民服务中心、卫生服务中心、文体活动中心、社区日间照料中心、创业中心等项目。区属各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设业务技术用房；确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商业用房或写字楼进行筹集。（责任单位：区住保中心、区国资办、区财政局、区住建局）

执行情况及成效：因当前国家和省市层面尚未出台包括税收优惠或财政补贴政策、“商改住”“商改租” 等规划调整政策、政企合作去库存机制等商业去库存的实质性支持政策，且我区商业房地产库存偏高（当前存量127.35万平方米），市场去化周期长达70个月，故现有的促进商业用房库存去化政策效果未达预期。

政策适用范围：7、优化调整学位准入政策。对购买新建商品住房且合同交房日期为招生入学当年6月30日前的，允许购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同、契税缴纳凭证及适龄儿童、少年户口（或其法定监护人有效居住证）向新购商品住房所在地的九年义务教育学区（或接收片区）学校申请转（入）学。（责任单位：区教体局、区住建局、市公安局章贡分局、区税务局）

执行情况及成效：目前我区已在招生入学政策中明确，允许购房人凭借购房合同、缴纳契税凭证（含网签备案的新建商品房买卖合同、契税缴纳凭证）等资料提前办理学区资格认定。该政策既能促进购房消费，又缩短了购房户片区入学的时间，政策执行平稳。

政策适用范围：8、落实存量房交易计税价格动态调整机制。若市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%，及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。（责任单位：区税务局、区住建局）

执行情况及成效：2024年8月我区对照实际情况进行过一次价格调整，平均下调10%左右。

政策适用范围：9、允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金。土地竞买人可以使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。（责任单位：市自然资源局章贡分局、区税务局、区财政局）

执行情况及成效：政策希望通过允许企业使用银行保函缴纳土地竞买保证金减轻资金压力，提高企业参与竞买的积极性，但因目前银行保函手续费较高（银行保函的费率通常在0.8%-2%左右）且流程繁琐（若未竞得土地，需申请退还保函；若竞得，还需补足保证金并办理相关手续）等实际情况，截至目前，我区暂未有企业申请采用银行保函替代现金缴纳保证金。

政策适用范围：10、继续执行土地出让价款缴交时限制度。2024年7月26日起至2025年12月31日期间，全区范围内成交的土地，自合同签订之日起1个月内缴纳出让价款的50%，剩余土地出让金缴纳期限可延长至6个月；对实行商品房现房销售的项目，剩余土地出让金缴纳期限可延长至一年。（责任单位：市自然资源局章贡分局、区税务局、区财政局、区住建局）

执行情况及成效：该政策能够缓解房企资金压力，提高拿地积极性，降低企业短期现金流压力，同时提升土地市场活跃度。截至目前，我区已办理土地出让7宗，涉及缴纳金额7.78亿元。

政策适用范围：11、允许土地分割处置和项目分期开发建设。2024年7月26日起至2027年12月31日期间，对具备分期开发建设条件的项目，允许在缴纳50%以上土地出让金后，分期办理不超过已缴纳出让金比例的土地不动产权证，首期土地不动产权证仅限用于办理预售许可。对存在涉稳风险的房地产项目，经区政府批准，可对分期建设的剩余土地进行分割处置和办证。（责任单位：市自然资源局章贡分局、区税务局、区财政局、区行政审批局、区住建局）

执行情况及成效：该政策在我区中海天樾项目中得到有效运用，项目总地价7.24亿元，企业于2024年11月29日缴纳首期4.7亿元（占比65%）后，已顺利取得一期用地规划许可证、建筑工程施工许可证等审批文件，较原计划提前2个月启动施工。

政策适用范围：12、执行优化规划约束条件和容积率计算规则。经区政府批准同意后，房地产开发企业可根据车位供需情况合理调整住宅项目车位配比。住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。

自2024年6月5日起，章贡区范围内通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的住宅项目，为小区提供公共服务的位于建筑首层的单层有顶盖、两侧通透开敞、顶盖宽度不超过3.9米的风雨连廊，独立配建的非机动车棚，建筑物屋顶的楼梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房、出屋面风井、烟道、水电井，按照相关规范要求配置并经电力部门审核的安装布置有配电变压器及配电屏柜的配电站房、开关站、开闭所，地下车库坡道出入口顶盖，在满足消防安全、供小区业主休闲健身活动的架空层，按规划条件要求配建的垃圾收集房、公共厕所，其建筑面积不纳入项目容积率计算。划拨用地住宅项目参照执行。城市森林花园住宅项目规划约束条件和容积率计算规则另按相关规定执行。（责任单位：市自然资源局章贡分局、区住建局、区行政审批局）

执行情况及成效：该政策有利于土地成本优化，提高项目经济可行性，直接推动企业更主动配建高标准公共服务设施，避免因成本压力压缩配套规模。2025年以来，我区有赣州市章江新区中海天樾商住小区项目二期、赣州市乳牛良种场棚改返迁安置房建设项目、赣州市章贡区生命小镇保障性租赁住房一期新建项目、章贡区水西棚改(罗边小区)返迁房安置房建设项目(一期)等4个住宅（含返迁房）项目进行了优化设计，总建筑面积约32.16万平方米。

政策适用范围：13、支持团购商品住房。支持房地产开发企业积极开展针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员等群体购买商品房的团购活动，开发企业团购优惠折扣可适当放宽。（责任单位：区住建局）

执行情况及成效：2025年春节期间，我区开展干部职工商品房团购活动，共收集购房意向130份，最终成交28套。

政策适用范围：★14、进一步优化预售资金管理。优化预售监管资金使用流程，压缩审核时间。因出现延期交付风险的项目，允许采用点对点直接支付的方式特殊提取使用重点监管资金，推动项目交付。（责任单位：区住建局）

执行情况及成效：该政策通过优化预售资金监管机制，在确保监管账户留存足额资金，保障竣工交付的前提下，显著提高了资金使用效率。政策实施后，既增强了企业资金流动性，又缓解了资金压力。截至目前，全区已有32个房地产开发项目执行新政，累计释放预售监管资金15.8亿元人民币。  

政策适用范围：15、进一步规范房地产市场秩序。持续开展整治房地产市场秩序专项行动，加大部门联合执法监管力度，重点查处房地产开发领域中无证销售、虚假宣传、规避预售资金监管、捂盘惜售、价格欺诈以及房地产中介领域无证经营、强制委托、价外收费等违法违规行为，维护市场良好交易秩序。（责任单位：区住建局、区市场监管局、区税务局）

执行情况及成效：深入开展房地产市场秩序专项整治，通过提前介入、风险预警、精准督导等措施，严厉打击房地产市场违法违规行为。截至目前，累计处置房地产类投诉600余件（处置率98%），对5家房企及经纪机构开展行政约谈，向城管执法部门移送违法案件2起，有效维护了市场秩序和公平竞争环境。

政策适用范围：16、营造良好舆论氛围。加大房地产市场政策宣传力度，正面引导住房消费，稳定市场预期。引导房地产开发企业主动应对市场变化，采取积极有效的措施，促进市场交易，增强市场信心，形成促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。（责任单位：区委宣传部、区委网信办、区住建局、区融媒体中心）

执行情况及成效：持续强化商品房预售资金监管，重点对投诉集中、媒体曝光的企业和项目开展检查。2025年以来，已立案查处3起未按规定存入预售资金监管账户的违法行为，有效维护了购房群众权益，促进房地产市场平稳健康发展。​

（二）政策执行过程中存在的主要问题

政策实施以来，有些政策执行效果较好，对推动我区房地产市场的平稳健康发展起到了一定作用，比如：第一条实行阶段性购房契税补贴，第十条继续执行土地出让价款缴交时限制度，第十一条允许土地分割处置和项目分期开发建设，第十二条执行优化规划约束条件和容积率计算规则，第十四条进一步优化预售资金管理。但也存在一些政策实施效果不明显的情况，分别是：第二条购房契税补贴及二孩、三孩家庭购房补助等政策加重了属地财政负担，其刺激新建商品房销售的实际效果仍有待验证。经了解，购房群众对商品房的户型、品质和价格较为看重，政府出台契税补贴等政策的促进作用有限；第三条优化房屋征收安置方式政策，政府与企业虽增加购房补贴双向发力，但拆迁户选择货币化安置购买商品房的意愿不强，购买商品房的转化率不高；第六条促进商业用房库存去化，因需制定细化的配套政策措施支撑，所以目前去化政策效果不明显；第四条支持居民住房“以旧换新”政策，第八条落实存量房交易计税价格动态调整机制，第九条允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金等3条政策实施尚未取得实质性成效。

四、评价结论和改进建议

（一）评价结论

《赣州市章贡区关于加大力度促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的施行，在统筹抓好化解风险、稳市场、去库存、控增量、促转型，持续用力推动房地产市场“止跌回稳”方面取得了一定成效。关于文件是否延续的问题，建议在相关市级文件支持下，根据实际情况研究制定政策延续执行方案。

（二）对问题和风险的对策建议

要全力推动房地产市场止跌回稳，抓好国家、省、市已出台的政策措施落实落效，不断释放政策效应。一是抓好增量开发向存量运营转型。通过推动老旧小区改造、闲置商业地产转型，发展长租公寓、养老社区等运营模式，盘活存量资产；鼓励房企以代建、物业托管、品牌输出等轻资产化运营方式降低重资产依赖。二是抓好住宅开发向多元化服务转型。发展“房地产+养老”“房地产+文旅”“房地产+产业”等模式，聚焦适老化社区、文旅地产、产业园区等载体建设；同时，提升物业服务价值，拓展智慧物业、社区家政等增值服务。三是抓好高杠杆扩张向稳健经营转型。加强预售资金监管，完善制度并建立信息化平台，防范资金挪用风险。四是抓好传统建造向绿色智能转型。推广绿色建筑，采用节能材料与装配式技术，推出更多符合群众消费需求的绿色、低碳、智能、安全的 “好房子”。