各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门，驻区有关单位、区属各单位：

《章贡高新区城市更新试点工作实施方案》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

  2022年12月10日

章贡高新区城市更新试点工作实施方案

为进一步拓展我区产业承接平台，提高工业用地综合效益，促进土地资源合理配置，提升园区能级，拟启动章贡高新区沙河产业园（沙河大道、青峰大道两侧）、水西产业园城市更新试点工作，特制定本实施方案。

一、工作目标

根据“规划引领、政府主导、成熟一块、启动一块”原则，2022年-2024年分批次分单元将沙河产业园（沙河大道、青峰大道两侧）、水西产业园闲置低效地块约1000亩打造成涵盖生物医药、数字经济、电子信息等产业，集生产研发、智慧服务等为一体的产业科技示范高地。

二、实施内容

（一）城市更新规划

遵循控规要求，委托有资质的编制单位编制城市设计方案，对城市更新区域进行统一规划，整体布局建筑风貌等。依据开发模式规划为若干个城市更新单元，每个单元作为一个实施整体进行开发建设。

（二）城市更新方式

更新方式一：区属国有企业与按程序选定的社会资本依法设立由社会资本控股的合资公司。由所成立的合资公司采用货币收购或产权置换方式对更新区域内企业土地、房产进行收购，签订收购补偿协议，补偿标准由具备相应资质的房地产价格评估机构、资产评估机构进行评估确定。收购完成后组织土地收储、出让，由合资公司取得用地后整体开发建设、招商运营。

更新方式二：由区属国有企业采用货币收购的方式直接对区域内企业土地、房产进行收购，签订收购协议，收购价由具备相应资质的房地产价格评估机构、资产评估机构进行评估确定，收购方案报区国资办审批通过。收购完成后组织土地收储、出让，由区属国有企业或合资公司取得用地后整体开发建设、运营招商。

更新方式三：由区属国有企业与城市更新区域内占地面积不低于10亩产权所有者成立合资公司，对土地重新进行收储、出让，所成立的合资公司取得用地后整体开发建设、运营招商。

更新方式四：对自身改造意愿强烈的城市更新区域内占地面积不低于10亩产权所有者，可根据控规及编制的城市设计方案进行的深化设计，在其现有的产权面积上进行开发改造。

（三）城市更新政策

1.收购补偿方面（仅适用更新方式一）。

（1）土地房屋的收购。

采用货币收购方式的，以选定的评估机构最终确定的评估价值并由专家评审通过后的价格作为土地房屋收购价。

采用产权置换方式的，根据房屋土地收购价（评估机构的评估价值）与新建房屋建安成本来换算产权置换面积。其中，被收购房屋价值高于产权置换房屋价值的，由收购单位按新建房屋的建安成本向被收购人支付结算差价；被收购房屋价值低于产权置换房屋价值的，由被收购人按交房时同地段工业厂房市场价格向房屋收购单位支付结算差价，市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被收购房屋价值和产权置换房屋的价值，由具备相应资质的评估机构评估确定。待工程改造竣工验收合格后交房并办理产权证，相关税费各自承担。

产权置换房屋实行“谁先签约，谁先选房”的原则，由被收购人根据被收购面积与实际置换面积最接近值选择置换房屋，以协议签订先后顺序选房。产权置换房屋需相对集中。

（2）未依法登记建筑的认定。

未依法登记的建筑，由区住建局、区住房保障安置服务中心、区城管局、市自然资源局章贡分局及章贡高新区管委会等有关部门共同调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，参照合法建筑予以补偿。经认定为违法建筑的，由有关职能部门依法启动查违拆违程序。

（3）搬迁补偿、停业停产损失补偿。

自办企业、承租企业或承租户的搬迁补偿参照房屋评估方式评估，实行货币补偿。停业停产损失按被收购土地房屋评估价值的5‰或同期同地段市场平均租金标准补偿（最高不超过6个月）。

2.开发运营方面。

（1）对项目用地符合“工改工”要求（“工改工”项目是指在工业用地上进行的新建、改建、扩建工业厂房项目，项目建成后须为标准工业厂房，支持工业上楼，可配套一定比例的研发与办公），新建工业厂房的国有土地上工业物业，可以按以下规定申请分割销售：

①产权人自持比例原则上不得小于确权登记的总建筑面积51%，自办理不动产（房产）登记之日起自持不少于15年。因引进符合区主导产业项目需要，经区政府同意，可降低自持比例最低至20%。

②分割或分割销售部分的厂房应当符合独立通行、独立使用和消防安全要求,以幢或层固定界线为基本单位分割。

③受让主体须为企业，受让后自完成登记之日起5年内不得申请转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）；已办理分割销售部分不得申请再次分割。

④涉及合作改造的，允许扣除补偿给原权利人部分后计算自持比例。

    （2）对涉及城市更新“工改工”项目，由区财政给予资金奖励，用于基础设施建设，金额以该项目已缴纳企业所得税、增值税区财政实得额为限。

（3）“工改工”改造后新引进项目，享受区招商引资政策，具体以签订的合同为准。

三、实施步骤

（一）由区属国有企业或合资公司进行收购，通过收储、公开出让取得该地块后整体规划开发的具体步骤

1.摸底调查阶段。

（1）城市更新区域被收购人及面积的确定。

①被收购土地房屋已登记的，按权属证书或登记簿记载的所有权人确认（权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登记簿记载为准）。

②有人民法院判决、裁定，或者仲裁机构裁决的，按人民法院生效判决、裁定，或者仲裁机构裁决的土地房屋所有权人确认。

③其他产权人不明确的、未经产权登记、用途不清或改变用途等土地房屋的核查确认，由土地房屋收购实施单位会同相关部门核查确认。

（2）被收购土地房屋价值的评估。

①评估机构：土地、房屋、资产价格评估机构由土地房屋被收购方在收购实施单位提供的评估机构库中抽取。

②评估价格由第三方评估机构评估确定，并由专家评审通过后作为土地房屋收购价。

2.收购阶段。

（1）协议签订。

由国有企业或合资公司与被收购方就收购方式、收购价款、及双方权利义务与纠纷解决方式等事项订立收购协议。

（2）房屋移交及产权变更。

①被收购方应当按协议约定期限将房屋移交至收购方，配合收购方办理好水、电、气的过户手续。

②协议签订后，产权人配合办理产权变更登记相关事宜，相关税费各自承担。

3.土地出让阶段。

待完成收储后，根据建筑物保留情况及城市规划要求，拟定规划条件及土地出让方案报审后，组织公开出让。

4.项目建设阶段。

城市更新主体取得土地后，严格按照规划方案完成项目建设。

（二）区属国有企业与城市更新区域产权所有企业成立合资公司改造的具体步骤

由区属国有企业与更新区域产权人协商确定合作条件，成立合资公司，对土地重新进行收储、出让，所成立的合资公司取得用地后整体开发建设、招商运营。

（三）产权人自行改造模式的具体步骤

产权所有人自行改造的，可提出申请并经章贡高新区管委会批准，在不改变土地性质和不影响城市规划实施的情况下自行搬迁，并严格按照规划方案办理项目报建手续，完成项目建设，实施城市更新改造。

四、工作要求

（一）加强组织领导

成立以区政府主要领导为组长、区政府分管领导为副组长、相关职能部门主要领导为成员的章贡高新区城市更新试点工作推进领导小组（详见附件），负责推进城市更新试点工作的组织、协调、检查和重大事项的研究、决定。有关部门（单位）要高度重视，精心配合，定期通报进展情况，协调解决相关问题。

（二）强化宣传引导

充分利用微信公众号等融媒体手段，打好舆论“先头战”，在全区形成理解、支持、参与章贡高新区城市更新能级提升的良好氛围。充分发挥行业协会、商会或其他社会组织作用，加强项目推介、资源对接和业务合作，积极引导和团结凝聚各方力量参与章贡高新区城市更新工作。

（三）加大督查考核

将章贡高新区城市更新试点工作列入督查考核，细化工作任务，明确责任，强化考评，从严管理，全面落实各项措施，确保工作取得实效。

    附件：章贡高新区城市更新试点工作推进领导小组

附件

章贡高新区城市更新试点工作推进领导小组

组      长：刘志怀  区委副书记、区政府区长

常务副组长：吕浩泳  区委常委、区政府副区长

    副  组  长：朱挺旻  区政府党组成员市自然资源局党组

                        成员、副局长

江文元  区政府副区长

                练绪斌  章贡高新区党工委副书记、管委会主任

成      员：区财政局、区发改委、市自然资源局章贡分局、区税务局、区住建局、区商务局、区国资办、区工信局、区城管局、区市场监管局、区法院、区司法局、区应急管理局、区住房保障安置服务中心主要负责同志。  

领导小组下设办公室，设在章贡高新区管委会，练绪斌同志任办公室主任，刘永钊同志任办公室副主任，办公室成员由市自然资源局章贡分局、区财政局、区住建局、区城管局、区住房保障安置服务中心、章贡高新区管委会抽调专人组成。章贡高新区管委会安排副科级以上领导带队，对城市更新区域内的企业分组包干，负责具体事项的推进工作。

文件下载：区府办字〔2022〕65号关于印发章贡高新区城市更新试点工作实施方案的通知